Atteindre l’indépendance financière plus rapidement grâce à l’immobilier
Chronique — Atteindre l’indépendance financière prend du temps. Il faut travailler, économiser une grosse part de son revenu, investir, recommencer. Jusqu’au jour où les rendements gagnés sur l’investissement économisé peuvent subvenir à vos besoins.
Si vous êtes impatients comme moi, vous ne voulez probablement pas attendre 15 à 20 ans pour être libre financièrement. C’est là que l’immobilier joue un rôle.
L’immobilier rend riche. Qui n’a jamais entendu ça? Acheter un immeuble locatif, vivre dans le plus petit logement et louer les autres pour s’enrichir semble assez simple. En effet, j’y réfléchis sérieusement depuis quelque temps.
Mais avant de se lancer, il faut s’assurer que ce mode de vie conviendra!
Gérer des immeubles et… des humains
Avoir un immeuble locatif, ce n’est pas seulement gérer des fissures ou des bris. C’est aussi gérer les locataires. Il faut réussir à trouver des gens fiables, qui paient sans problème et qui ne mettront pas votre logement à l’envers. Pas toujours évident!
Personnellement, j’ai toujours eu un faible pour les personnes prises avec des difficultés financières. J’ai envie d’aider. Je ne suis pas à l’aise d’insister pour un paiement en retard. C’est important d’être conscient de ses faiblesses pour éviter d’être pris dans une mauvaise situation. De plus, je ne suis pas à l’aise avec des travaux manuels. Il faudra probablement que je prévoie des sous pour engager des réparateurs. Ou encore, convaincre mon conjoint de s’y mettre!
Alors, on se lance?
Après de longues réflexions et discussions, j’ai décidé d’attendre quelque temps avant de me lancer en immobilier. Mon conjoint et moi sommes sur le marché du travail depuis peu. Nous venons tout juste de commencer notre vie adulte. Il faut dire aussi que nous voulons accumuler une plus grosse mise de fonds et acheter un joli quadruplex bien situé.
Étant donné que nous ne voulons pas vivre dans l’immeuble, il sera loué à 100 %. Ce qui veut dire que nous aurons besoin d’une mise de fonds équivalant à 20 % de son prix. Pour un quadruplex d’environ 400 000 $, c’est 80 000 $ qu’il faudra donc accumuler avant de commencer nos recherches.
De plus, nous ne voulons pas mettre toutes nos économies en immobilier. La diversification de notre épargne est importante. Nous avons donc décidé de prendre un peu plus de temps pour accumuler cet argent. Disons, deux à trois ans avant d’être vraiment prêts.
Il est important de bien connaître votre situation et votre capacité à supporter le risque et le stress avant de vous lancer dans ce type de projet. L’immobilier semble beau et facile, mais les imprévus peuvent coûter cher.
Êtes-vous prêt à vous lancer?
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J’étais dans la même situation que vous, il y a 20 ans. Devant mes inaptitudes à devoir gérer l’e tretien et les réparations, j’ai décidé de n’acheter que des condos, puisque tout l’entretien de la bâtisse est la responsabilité du syndicat de copropriété. J’ai commencé avec un petit studio bien situé (rappelez-vous les 3 critères principaux de sélection en immobilier : l’emplacement, l’emplacement et… L’emplacement !)avec une mise de fonds de $20,000. J’ai bien loué (après enquête de pré-location), revendu, acheté plus gros ou plus grand, et recommencé jusqu’à ce que j’atteigne le million en actifs net. Sans problèmes majeurs ! Mais… Il faut vraiment apprendre à gérer les locataires !
Merci pour le partage de votre expérience, c’est fort intéressant!
Salut Juliette!
J’ai eu la même idée, surtout que je suis tombé sur plusieurs aubaines dernièrement dans mon coin. Beaucoup de personnes âgées quittent leur condo pour vivre en résidence & ils le vendent à bas prix.
J’ai eu ensuite peur après avoir lu l’article du Jeune investisseur immobilier: http://www.jeuneinvestisseurimmobilier.com/2011/10/plusieurs-condos-locatifs-ou-un-plex.html
J’aime beaucoup ce blogueur, alors j’ai tendance à le croire sur parole. En fait, il a probablement raison, c’est techniquement moins couteux d’acheter un 4plex que 4 condos. MAIS, si on fait comme toi, Juliette, et on achète un à la fois, les locataires paient l’hypothèque, puis on achète plus gros, etc. Ça pourrait être payant.
Un autre point qui me fait peur, ce sont les frais de condos. 150$ par mois dans mon coin, ce n’est pas négligeable! Puis finalement, la revente. Je vois des centaines de condos qui sont à vendre depuis des lustres. J’ai peur de rester prise avec un logement que je ne peux pas revendre et aussi être prise à payer des frais de condos exorbitants.
Comment as-tu géré tout ça?
remettre t à plus tard l’acquisition d’un immeuble pour amasser davantage de mise de fonds pose deux problèmes importants.
Le premier, c’est que le prix des immeubles s’accroît avec le temps. Il faut donc de plus en plus de mise de fonds pour en acquérir un plus tard alors qu’en l’achetant plus rapidement, on profite de cette prise de valeur avec le temps. Dans un contexte d’accroissement des taux d’intérêt et du resserrement des règles hypothécaires par le gouvernement fédéral, retarder l’acquisition d’un immeuble peut restreindre notre capacité de le faire.
Le deuxième, c’est la persévérance que cela prend pour maintenir le cap avec un horizon de temps lointain et indéfini. Plusieurs se découragent en cours de route et laissent tomber leur projet.
Comment acquérir un immeuble plus rapidement lorsqu’on ne dispose pas de la mise de fonds requise ? Il faut pour cela utiliser des techniques de financement créatif (solde de prix de vente, love money, subvention du vendeur, prêt privé, etc.) qu’il est possible d’apprendre en fréquentant des clubs d’investisseurs immobiliers ou en suivant des formations spécialisées dans ce domaine.
Aux investisseurs immobiliers qui s’aventurent dans le marché sans formation, on leur souhaite bonne chance. À ceux qui se sont bien formés, on souhaite bon succès !
Salut Denis!
Tu as raison, attendre avant d’acheter, c’est aussi laisser les prix augmenter sans en profiter. Les dernières règles hypothécaires qui resserrent la capacité d’acheter peuvent être un facteur important.
Cependant, il ne sert à rien d’acheter si on n’est pas prêt. Par exemple, dans mon cas, je devrais liquider toutes mes actions pour être en mesure d’acheter un triplex bas de gamme à rénover et dans un mauvais quartier. Je serais en train de bouger tous mes avoirs vers un seul actif (le triplex) et ainsi je ne suis pas du tout diversifié. En plus, ce que je peux me payer en ce moment, c’est un immeuble à rénover & plus ou moins bien situé. La règle en immobilier étant la location, location, location, je suis en meilleure position si j’attends d’avoir une plus grosse mise de fonds, ou du moins, un plus grand portfolio. C’est certain que je ne souhaite pas injecter la totalité de mes économies dans un immeuble.
Il y a effectivement d’autres moyens de trouver la mise de fonds, comme tu l’expliques. Je pourrais trouver un partenaire d’affaires et la mise de fonds serait accumulée très vite que si j’étais seule avec mon conjoint. C’est certainement une avenue que je serais prête à envisager. Mais il faut dire qu’à 22 ans, peu de gens dans mon entourage ont les moyens que j’ai haha. Je préfère me lancer avec quelqu’un que je connais, quelqu’un en qui j’ai confiance.
Il y a aussi des prêteurs privés, mais honnêtement, suggères-tu vraiment à quelqu’un qui se lance dans l’immobilier de faire un prêt privé, probablement à un haut taux? Je ne me sens pas assez confiante pour ce risque personnellement.
Finalement, pour ceux qui comme moi, prévois l’indépendance financière sur un long horizon, la persévérance n’est certainement pas un obstacle! Mais tu as raison. Beaucoup vont se décourager rapidement. D’un autre côté, si quelqu’un n’a pas la persévérance d’amasser de l’argent Durant 3-4 ans pour acheter un immeuble, je doute que ce-même individu aura la persévérance pour gérer un immeuble à logement.
Merci pour ton commentaire!
Le monde de l’immobilier fait effectivement générer une indépendance sur le plan financier. A cause du développement du secteur de la construction, il est très facile pour les professionnels oeuvrant dans ce domaine de réaliser un maximum de bénéfices et de générer des revenus et un chiffre d’affaire considérable.
Je pense que vous avez mis le doigt sur un point important en parlant de professionnels oeuvrant dans le domaine. Pour Monsieur et Madame Tout-le-Monde, cela peut représenter un défi plus important.