Resserrement des règles de qualification pour les prêts hypothécaires

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Vous magasinez l’achat d’une maison ? Un resserrement des règles de qualification pour les prêts hypothécaires pourrait affecter vos plans.

En effet, depuis le 1er juin les règles se sont ajustées pour s’assurer que vous resterez un bon payeur, même si les taux d’intérêt augmentent. Dorénavant, si vous empruntez pour acheter une résidence, vous devez démontrer une plus grande capacité de remboursement que par le passé.

La Banque du Canada et le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), responsable de ce resserrement des règles, espèrent ainsi réduire l’endettement des ménages. Ils espèrent également limiter les pertes pour les prêteurs en cas d’éventuelle hausse des taux d’intérêt. Mais est-ce que ce changement des règles vous empêchera d’emprunter?

Qu’est-ce que ce fameux test de résistance ?

Au moment de vous qualifier pour une hypothèque, l’institution financière évalue si votre budget peut résister à une augmentation des taux d’intérêt. Cette simulation, appelée « test de résistance » existe déjà depuis 2016. Toutefois, la majoration du taux d’intérêt utilisé dans la simulation pourrait vous disqualifier pour une nouvelle hypothèque. Ou vous obliger à réduire le montant emprunté.

Depuis le 1er juin dernier, ce taux d’intérêt a augmenté pour tous les prêts, assurés ou non. On calcule dorénavant votre capacité de remboursement selon le montant le plus élevé entre :

  • Le taux d’intérêt inscrit à votre contrat + 2 %
  • Un taux d’intérêt de 5,25 %.

Si vous ne passez pas le test, vous devrez réduire le montant à emprunter. Ou oublier votre projet.

Comment est calculée votre capacité d’emprunt ?

Les institutions financières utilisent deux règles de base pour évaluer votre capacité d’emprunt.

Tout d’abord, elles calculent l’amortissement brut de votre dette (ABD). L’ABD consiste au pourcentage de votre revenu brut alloué à vos frais d’occupation soit : votre remboursement hypothécaire, le paiement des taxes municipales et scolaires et les frais de chauffage. Ces frais d’occupation ne doivent pas dépasser 32 %* de votre revenu brut.

Ensuite, elles vérifient l’amortissement total de la dette (ATD). Pour ce faire, elles additionnent vos frais d’occupation (ABD) au montant consacré au remboursement de toutes vos dettes. Le résultat ne doit pas dépasser 42 %* de votre revenu brut.

L’augmentation du taux d’intérêt utilisé dans le calcul du test de résistance augmente vos mensualités hypothécaires affectant ainsi votre ABD et votre ATD. Par conséquent, il est possible que vous ne respectiez plus les normes de 32 % et 42 %, vous disqualifiant alors pour l’obtention du prêt demandé.

Mamadou Doukara, spécialiste en financement hypothécaire, nous donne l’exemple suivant : une personne qui se qualifiait avant le 1er juin pour un prêt de 400 000 $ financé sur 25 ans se qualifie maintenant pour un prêt maximum de 385 000 $.

*Ces taux peuvent varier selon le prêteur, votre dossier de crédit ou l’ampleur de vos actifs.

Qui est touché par ce resserrement des règles ?

Ce resserrement des règles s’applique automatiquement à toutes les nouvelles qualifications pour un prêt hypothécaire soit :

  • À l’achat d’une résidence ;
  • Lors d’un refinancement, s’il doit être notarié ;
  • Lors du transfert d’une hypothèque dans une autre institution financière.

 

Attention ! La baisse des taux d’intérêt incite plusieurs propriétaires à magasiner leur taux d’intérêt auprès de différents prêteurs. Si vous changez de prêteur, vous serez soumis aux nouvelles règles.

 

Pourquoi resserrer les règles de qualification ?

La Banque du Canada et le BSIF invoquent la surchauffe du marché immobilier pour justifier la majoration des taux d’intérêt utilisés pour le test de résistance. Leur intervention vise trois objectifs.

 

1. Stabiliser le marché immobilier

Avec le resserrement des règles, les deux organismes souhaitent ralentir le marché immobilier en réduisant la capacité d’emprunt des acheteurs. Ils espèrent ainsi mettre un frein à la surenchère en limitant le nombre d’acheteurs ou le montant maximum qui peut être emprunté. Une stabilisation des marchés éviterait une crise financière nationale.

 

2. Réduire l’endettement des ménages

Selon la Banque du Canada, la dette des ménages a augmenté de 4 % depuis le début de la pandémie. Cette hausse est principalement causée par l’augmentation de la dette hypothécaire et la hausse du coût du logement. Avec ces nouvelles règles, la Banque du Canada espère donc limiter les problèmes reliés à l’endettement des ménages.

On constate que la surenchère du prix des maisons incite plusieurs acheteurs à acquérir une résidence beaucoup plus chère que prévu. Leur budget est donc plus serré et moins flexible à une hausse des dépenses ou une baisse des revenus.

Une augmentation éventuelle des taux d’intérêt aurait donc un impact négatif sur les finances de ces ménages. Ces derniers pourraient se tourner vers le crédit à la consommation pour boucler leur budget. Ou tout simplement ne plus être en mesure de payer leur maison !

Les nouvelles normes cherchent donc à offrir une marge de manœuvre permettant au budget de s’ajuster.

3. Protéger les institutions financières

Finalement, on ne se le cachera pas, le resserrement des règles protège aussi les institutions financières contre les pertes reliées au non-paiement.

 

Malheureusement, ces nouvelles normes mettent les bâtons dans les roues de certains acheteurs. En réduisant leur capacité d’emprunt, ceux-ci doivent reporter leur projet ou acquérir une résidence moins dispendieuse. La crise reliée aux logements locatifs, l’obligation de s’éloigner des grands centres ou d’acheter une maison qui nécessitent plus d’entretien leur occasionnent bien des maux de tête !

Comment « passer le test » malgré le resserrement des normes ?

Le test de résistance évalue votre capacité d’emprunt en cas de crise financière. Cette capacité est influencée par votre niveau d’endettement actuel, le montant à financer et donc votre niveau d’épargne. Par conséquent, à moins d’augmenter vos revenus, deux solutions s’offrent à vous :

  1. Réduire vos dettes.
  2. Augmenter votre mise de fonds.

Avant d’emprunter pour l’achat d’une maison, éliminez donc le plus de dettes possible ! Remboursez vos cartes de crédit. Évitez de contracter un nouveau prêt. Pensez-y à deux fois avant de financer un nouvel achat ! Faites particulièrement attention à vos prêts-autos. Si vous avez besoin d’emprunter, choisissez un véhicule moins dispendieux. Une voiture de luxe financée sur 8 ans affectera longtemps votre ATD !

Vous pouvez également augmenter votre mise de fonds. Vous réduirez ainsi le montant d’hypothèque nécessaire et votre ratio d’endettement. Détail non négligeable : vous réduirez également le coût de votre assurance hypothèque si elle est requise.

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Ce resserrement des règles de qualification des prêts hypothécaires frustre de nombreux acheteurs. Toutefois, si votre marge de manœuvre est aussi mince, posez-vous des questions ! C’est peut-être l’opportunité de prendre un temps d’arrêt pour réévaluer vos choix ou votre budget.

De plus, une disqualification peut être l’occasion pour vous de réduire votre endettement, et vous motiver à épargner ! Consultez notre section « Habitation » pour lire d’autres textes d’intérêt et vous inspirer !

Lyne Desruisseaux
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