Louer son chalet : les conséquences fiscales
Louer son chalet pour dégager une marge de manœuvre dans son budget peut être une idée intéressante. Il y a cependant plusieurs éléments à considérer avant de se lancer!
Catherine et son conjoint sont propriétaires d’une maison en banlieue de Montréal. L’an dernier, ils ont aussi terminé la construction d’un chalet dans Charlevoix dont la valeur est de près de 300 000$ (hypothèque de 238 000$). Avec des revenus de 86 000$ et 89 000$ annuellement, les membre du couple sont en mesure de payer les deux hypothèques. Mais au quotidien, leur budget est plus serré qu’ils le souhaitent.
« Nous avons un bon rythme de vie et nous n’avons pas l’habitude de nous priver, confie Catherine. Avec les comptes d’électricité en double, les taxes municipales et scolaires, on commence à trouver le temps long. Plus ça va, moins on respire. Nous voudrions envoyer notre fille à l’école privée, faire des voyages et quelques travaux de rénovation. »
De plus, étant donné la distance entre leur demeure et Charlevoix, ils n’y vont pas si souvent. D’où l’idée de louer le chalet pour payer une partie des frais. « Nous souhaitons toutefois continuer d’y aller pour le temps des Fêtes, la relâche, nos vacances d’été, etc., note-t-elle. Je suis consciente que je vais perdre de la clientèle dans les semaines payantes. » En tout, la famille utiliserait le chalet 10 semaines par année. Il serait offert en location le reste du temps.
Projet de location du chalet
Selon une estimation conservatrice, louer son chalet pourrait permettre à Catherine de gagner au moins 14 000 $ par an. Elle a basé son calcul sur 12 semaines de location. Évidemment, ce pourrait être plus si les clients sont au rendez-vous. Cela permettrait de payer les dépenses évaluées à 12 400 $. Ce montant exclu l’hypothèque, mais tient compte de la taxe touristique, des frais d’attestation, des honoraires d’une agence de location, etc. « Nous avions pensé louer le chalet de manière informelle, mais nous jugeons que le risque est trop grand, indique Catherine. Nous ne vivrions pas bien avec ça. »
À la retraite, dans une dizaine d’années, le couple souhaite cesser de louer son chalet pour y emménager. Il vendrait alors sa maison de banlieue. Il se questionne toutefois sur la meilleure stratégie à adopter d’ici là. « Est-ce que cela pourrait nous nuire pour nos impôts?, questionne Catherine. À quelles déductions pouvons-nous nous attendre? Faut-il réclamer la TPS et la TVQ? Est-il préférable de constituer une entreprise pour la gestion du chalet? Quel sera l’impact sur le calcul du gain en capital? » Bonnes questions!
L’impôt annuel
Évidemment, lorsqu’on commence à louer son chalet, les revenus générés doivent être déclarés et ils sont imposables. Actuellement, le taux marginal d’imposition du couple est de 41,11 %. Si les revenus de Catherine et son conjoint dépassaient 93 000 $, ce taux grimperait à 45,71 %. Ils paieraient donc un peu plus d’impôt, mais ils auraient aussi des revenus plus élevés pour le faire.
Par contre, une bonne partie des dépenses sera déductible d’impôt, puisqu’elles sont effectuées pour gagner un revenu. « L’impact au niveau fiscal serait donc minime », indique Louis-Philippe Toupin, directeur régional au Groupe Investors.
Surtout que le couple a oublié d’inclure les intérêts hypothécaires dans ses dépenses. Plus de 6000 $ supplémentaires pourraient être déductibles la première année. « Si les dépenses déductibles sont plus élevées que les revenus, la perte locative pourrait permettre de réduire l’impôt payé sur les revenus d’emplois », ajoute au passage Normand Clermont, directeur régional au Groupe Investors.
Le couple doit cependant pouvoir démontrer que la résidence était réellement offerte en location pendant les semaines visées et qu’il a fait des efforts raisonnables pour louer son chalet. Faire affaire avec une agence de location est donc une excellente idée. Cela permettra d’en faire la preuve plus facilement, estime M. Clermont. De plus, les frais payés à l’agence seront aussi déductibles d’impôt. « Il faut aussi avoir des expectatives raisonnables de profits », précise Geneviève Leroux, fiscaliste au Groupe Investors. Les dépenses liées à leur utilisation personnelle ne sont pas déductibles.
Taxes et incorporation
Tant que les revenus de location sont de moins de 30 000 $ par an, le couple n’a pas à s’inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ. Ni à réclamer les taxes à ses clients, bien entendu! S’ils arrivent à ce montant, ils pourront s’inscrire tout simplement.
Quant à l’incorporation, elle n’est ni nécessaire ni souhaitable, estime Mme Leroux. L’impôt à payer serait encore plus élevé et il faudrait acquitter différents frais comme ceux d’incorporation.
Impôt sur le gain en capital
Finalement, lorsqu’on commence à louer son chalet, il y a un changement d’usage. Cela entraîne une « disposition réputée » et il peut y avoir un impôt sur le gain en capital à payer. Il existe des stratégies pour reporter cet impôt, mais la disposition doit normalement être complète et non partielle. Mais ce n’est pas un souci dans le cas présent de toute façon. « Comme ils viennent tout juste de le construire, il n’y aura pas ou très peu d’impôt à payer », signale M. Toupin.
Dans dix ans, lorsqu’ils iront habiter le chalet pour de bon, il n’y aura aucune conséquence fiscale. Il suffira d’en informer le gouvernement, explique Mme Leroux. Au moment de la vente du chalet ou du décès des propriétaires, il y aura toutefois de l’impôt sur le gain en capital à payer pour les dix années de location.
Version adaptée d’un texte publié précédemment dans La Presse.
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